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Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht

Häufig mieten Unternehmerinnen/Unternehmer eine Betriebsstätte oder ein Geschäftslokal (z.B. in einem Einkaufszentrum) und gehen dabei davon aus, dass die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) Anwendung finden. Damit verbunden ist unter anderem ein erhöhter Kündigungsschutz oder Erhaltungspflichten der Vermieterin/des Vermieters.

Was oft nicht bekannt ist: Die Bezeichnung des Vertrages ist für die rechtliche Qualifikation des Vertrages nicht entscheidend! Es ist vielmehr im Einzelfall zu prüfen, ob das MRG anzuwenden ist. Alternativ könnte für einen Mietvertrag auch das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) anzuwenden sein. Dieses enthält beispielsweise keinen dem MRG entsprechenden Kündigungsschutz.

Auch wenn die Parteien das Bestandverhältnis im Vertrag als Pacht bezeichnen (und damit davon ausgehen, dass es nicht dem MRG unterliegt), kann Geschäftsraummiete vorliegen. Die Rechtsprechung ist in dieser Frage nicht immer einheitlich.

Welche Parameter sprechen daher für Geschäftsraummiete, welche für Unternehmenspacht und damit für oder gegen die Anwendbarkeit des für die Mieterin/den Mieter günstigen MRG?

Für Geschäftsraummiete (MRG ist anwendbar) kann die Verpflichtung sprechen, das Mietobjekt nach Ende des Bestandsverhältnisses völlig geräumt zurückzustellen, d.h. die aus eigenem vorgenommenen Adaptierungen zu entfernen. Wird demgegenüber vereinbart, dass die Geschäftsräumlichkeit als (lebendes) Unternehmen zurückgestellt werden muss, so ist eher von Unternehmenspacht auszugehen. Es muss die Frage gestellt werden, ob eine andere Unternehmerin/ein anderer Unternehmer, wenn sie/er von der Vormieterin/vom Vormieter den Schlüssel erhält, in naher Zukunft ohne weitere Adaptierungen das Geschäft eröffnen kann.

Info TIPP

Wenn von Seiten der Unternehmerin/des Unternehmers Investitionen erforderlich sind, um einen Betrieb überhaupt führen zu können, dann sollte darüber in mehrerlei Hinsicht eine konkrete Vereinbarung getroffen werden (Rückersatz, Entfernungsverpflichtungen und dergleichen). Finanzielle Aufwendungen, die nicht nachhaltig für das Unternehmen nutzbar sind, schmerzen kleine und mittlere Betriebe ganz besonders.

Eine Betriebspflicht, die deshalb vereinbart wird, weil die Vermieterin/der Vermieter die Kundenströme gleichsam mitvermietet, das "Zurverfügungstellen" von Kundenparkplätzen und ein umsatzabhängiger Bestandszins sprechen mehr für Unternehmenspacht.

MRG oder nicht, für ein Unternehmen – sei es, dass es sich in der Rolle der Vermieterin/des Vermieters oder der Mieterin/des Mieters befindet – ist die richtige Einschätzung der eigenen Rechtsposition zur Ausrichtung des Unternehmens und zur Vermeidung eines kostspieligen Rechtsstreits unerlässlich.

Rechtsgrundlagen

Mietrechtsgesetz (MRG)

Inhaltlicher Stand: 01.01.2019
Abgenommen durch: Österreichische Notariatskammer
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