Miete und Vermietung
Jedes Unternehmen braucht für die jeweils ausgeübte Tätigkeit eine Betriebsstätte. Wenn dieselbe im Eigentum des Unternehmens oder der Unternehmerin/des Unternehmers steht, so ist die Basis für eine erfolgreiche Zukunft gelegt. Die Erhaltung und ausreichende Versicherung der Betriebsliegenschaft ist eine wesentliche Herausforderung, der sich eine Unternehmerin/ein Unternehmer stellen muss.
Anders verhält es sich, wenn es sich bei der Betriebsstätte um eine angemietete Immobilie handelt oder eine Unternehmerin/ein Unternehmer eine Immobilie an ein anderes Unternehmen vermietet.
In all diesen Fällen ist bereits vor Unterzeichnung eines Mietvertrages große Vorsicht geboten. Dieser muss einer rechtskundigen inhaltlichen Überprüfung unterzogen oder durch eine Rechtsberaterin/einen Rechtsberater erstellt werden, um keine Nachteile für das Unternehmen zu haben. Beispielsweise kann für ein Unternehmen eine Befristung des Mietverhältnisses derart nachteilig ausgestaltet sein, dass der Mietvertrag nicht vor Ablauf der Befristung aufkündbar ist. In diesem Fall bleibt oft nur der Gang in das Insolvenzverfahren, wenn die Immobilie für das Unternehmen nicht leistbar ist.
Das Mietrechtsgesetz (MRG) ist ein komplexes Regelungswerk und findet – ganz oder in Teilen – auf eine Vielzahl von Vermietungen Anwendung.
Die Liste von möglichen Gefahren ist umfangreich, je nach Position der Unternehmerin/des Unternehmens lässt sich die Interessenlage zuordnen:
| Unternehmer als Mieterin/Mieter | Unternehmer als Vermieterin/Vermieter |
|---|---|
| Welche Gefahr hat eine Befristung? | Welche Befristungsmöglichkeiten stehen mir zur Verfügung? |
| Ist die Betriebsübergabe möglich? | |
| Miete ich einen Geschäftsraum oder pachte ich ein Unternehmen? | Vermiete ich einen Geschäftsraum oder verpachte ich ein Unternehmen? |
| Was muss ich erhalten, was darf ich verbessern? | Was muss ich erhalten und muss ich der Mieterin/dem Mieter eine Verbesserung vergüten? |
Was ist eine verbotene Ablöse und was stellt eine sittenwidrige Vereinbarung dar?
Besonders bei der Übergabe eines Unternehmens an eine Nachfolgerin/einen Nachfolger ist darauf zu achten, dass das MRG im Teil- bzw. Vollanwendungsbereich vorschreibt, dass Vermieterinnen/Vermieter von der Unternehmensübergabe zu verständigen sind. Diese können die Übergabe des Unternehmens zwar zumeist nicht verhindern. Im Gegenzug kommt diesen aber das Recht zu, den ursprünglich vereinbarten Mietzins auf den angemessenen Mietzins zu erhöhen. Wichtig ist, dass die Übergeberin/der Übergeber ihre/seine Haftung für den zu wenig bezahlten Mietzins nur durch nachweisliche Verständigung der Vermieterin/des Vermieters ausschließen kann.
Tipp
Eine Vielzahl für Unternehmen wichtige Fragestellungen bedürfen einer sorgfältigen Analyse und einer richtungsweisenden Rechtsberatung, um Nachteile für Unternehmerinnen/Unternehmer abwenden zu können.
Rechtsgrundlagen
Mietrechtsgesetz (MRG)
Für den Inhalt verantwortlich: Österreichische Notariatskammer