Grunderwerbsteuer (GrESt)

Der Eigentumserwerb an einem inländischen Grundstück unterliegt der Grunderwerbsteuer. Eigentum kann dabei auf folgende Arten erworben werden:

• durch Rechtsgeschäft (z.B. Kauf, Schenkung, Tausch)
• ohne Rechtsgeschäft (z.B. Erbschaft, Pflichtteil, Ersitzung)
• durch sogenannten "Zwischenerwerb" (z.B. Übertragung eines Anspruches aus einem Kaufvertrag, also ohne Eintragung ins Grundbuch)

Der Grunderwerbsteuer unterliegt auch die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums an einem Grundstück. In diesem Fall wird kein (zivilrechtliches) Eigentum erworben, die erwerbende Person erhält aber eine ähnliche Machtstellung wie eine zivilrechtliche Eigentümerin/ein zivilrechtlicher Eigentümer. Wirtschaftliches Eigentum liegt vor allem dann vor, wenn die Person selbstständig über die Verwertung des Grundstücks entscheiden kann (z.B. eine Treugeberin/ein Treugeber).

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Änderungen des Gesellschafterbestandes an

• einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft bzw. Genossenschaft,
• wenn innerhalb von 7 Jahren
• mindestens 75 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen bzw. der Gesellschaft auf neue Gesellschafterinnen/Gesellschafter übergehen.

Die Steuerpflicht wird durch jenen Erwerbsvorgang ausgelöst, durch den innerhalb der letzten 7 Jahre mindestens 75 Prozent der Anteile gewechselt haben. Danach beginnt die Frist mit dem nächsten Anteilsübergang neu zu laufen.

Der Grunderwerbsteuer unterliegt

• die Vereinigung von mindestens 75 Prozent der unmittelbar oder mittelbar gehaltenen Anteile
• an einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft bzw. Genossenschaft
• in der Hand einer Erwerberin/eines Erwerbers oder – sofern dies nicht gegeben ist – einer Erwerbergruppe.
  Eine Erwerbergruppe liegt vor, wenn Erwerberinnen/Erwerber zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder aufgrund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen (Konzern).

Der Tatbestand des Gesellschafterwechsels geht jenem der Anteilsvereinigung vor.

Gegenleistung ist die Summe von Allem, was eine erwerbende Person aufwendet, um ein Grundstück zu erhalten. Das sind beispielsweise

• der Kaufpreis inkl. Umsatzsteuer
• eine Tauschleistung
• die Übernahme von Schulden (Darlehen, Kredit)
• die dem Veräußerer vorbehaltenen Nutzungen (Wohnrecht, Fruchtgenussrecht)
• Zahlungen an Dritte (z.B. Vertragserrichtungskosten, wenn eine Verpflichtung des Veräußerers übernommen wurde)
• das Meistbot

Der Grundstückswert ist in folgenden Fällen als Bemessungsgrundlage heranzuziehen:

• Bei nicht vorhandener Gegenleistung oder einer Gegenleistung, die geringer ist als der Grundstückswert (unentgeltlicher Erwerbsvorgang)
• bei Übertragungen im Familienverband (Ehegatten oder eingetragene Partner; Lebensgefährten, sofern sie einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder; (Urgroß-, Groß-)Eltern; Geschwister; Nichten oder Neffen; Verschwägerte in gerader Linie)
• bei Erwerben von Todes wegen (Erbanfall, Pflichtteil, Vermächtnis)
• bei Gesellschafterwechseln, Anteilsvereinigungen oder Umgründungen nach dem UmgrStG, sofern das Grundstück nicht zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft gehört

Wird ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück übertragen, ist der Grundstückswert nicht anwendbar. Für diese Grundstücke ist der Einheitswert heranzuziehen.

Der Einheitswert ist im Fall eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks in folgenden Fällen als Bemessungsgrundlage heranzuziehen:

• bei nicht vorhandener Gegenleistung oder einer Gegenleistung, die geringer ist als der Einheitswert (unentgeltlicher Erwerbsvorgang)
• bei Übertragungen im Familienverband (Ehegatten oder eingetragene Partner; Lebensgefährten, sofern sie einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder; (Urgroß-, Groß-)Eltern; Geschwister; Nichten oder Neffen; Verschwägerte in gerader Linie)
• bei Erwerben von Todes wegen im Familienverband (Erbanfall, Pflichtteil, Vermächtnis)
• bei Gesellschafterwechseln, Anteilsvereinigungen oder Umgründungen nach dem UmgrStG, sofern das Grundstück nicht zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft gehört

Der gemeine Wert

• kann als Bemessungsgrundlage herangezogen werden, wenn der nachgewiesene gemeine Wert des Grundstücks geringer ist als der Grundstückswert.
• muss bei Gesellschafterwechseln, Anteilsvereinigungen oder Umgründungen nach dem UmgrStG, sofern das Grundstück zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft gehört, als Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
  Eine Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Das Vorliegen einer Immobiliengesellschaft ist anhand der Kriterien
  • "Nutzung der Grundstücke nicht für eigene betriebliche Zwecke" und
  • "das überwiegende Vorliegen von Einkünften aus Veräußerung, Vermietung und Verpachtung" zu beurteilen.

Der gemeine Wert kann auf verschiedene Art und Weise nachgewiesen werden, beispielsweise durch

• ein Schätzungsgutachten,
• den Kaufpreis bei nicht lang zurückliegendem Ankauf,
• den Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften oder
• den Wert laut Bankenschätzung, sofern ein Hypothekarkredit aufgenommen wurde.

Diese Beweismittel unterliegen grundsätzlich der freien Beweiswürdigung durch die Behörde. Wird ein Schätzungsgutachten (Gutachten im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes) von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, hat das Gutachten die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Bei dieser Befreiungsbestimmung handelt es sich um einen Freibetrag in Höhe von 900.000 Euro für unentgeltliche und teilunentgeltliche Erwerbsvorgänge. Folgende Voraussetzungen müssen darüber hinaus gegeben sein:

• Die erwerbende Person ist eine natürliche Person.
• Das zu übertragende Vermögen (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) dient betrieblichen Einkünften (Gewerbebetrieb, selbstständige Arbeit).
• Die übergebende Person kann wegen Tod, ihres oder seines Alters (Vollendung des 55. Lebensjahres) oder Erwerbsunfähigkeit (körperliche, psychische, kognitive Funktionseinschränkung) ihren bzw. seinen Betrieb nicht mehr fortführen und
• die übergebende Person muss mindestens ein Viertel des Betriebes (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) übertragen (aliquoter Freibetrag).

Der Betriebsfreibetrag darf nur vom unentgeltlichen Teil abgezogen werden. Bei teilentgeltlichen Vorgängen ist er daher entsprechend zu aliquotieren. Betriebsübergaben, die innerhalb des Familienverbandes stattfinden, sind immer unentgeltlich.

Zusätzlich ist die Grunderwerbsteuer, die für unentgeltliche Vorgänge bzw. den unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Vorganges nach dem Stufentarif berechnet wird, der Höhe nach mit 0,5 Prozent des (anteiligen) Grundstückswertes gedeckelt.

Dieser Freibetrag stellt das Äquivalent des Betriebsfreibetrages für unentgeltliche Erwerbsvorgänge in der Land- und Forstwirtschaft dar. Die Höhe des Freibetrages beträgt 365.000 Euro. Folgende Voraussetzungen müssen gegeben sein:

• Die erwerbende Person ist eine natürliche Person.
• Das zu übertragende Vermögen (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) dient der Erzielung land- und forstwirtschaftlicher Einkünfte.
• Die übergebende Person kann wegen Tod, ihres oder seines Alters (Vollendung des 55. Lebensjahres) oder Erwerbsunfähigkeit (körperliche, psychische, kognitive Funktionseinschränkung) ihren bzw. seinen Betrieb nicht mehr fortführen und
• die übergebende Person muss mindestens ein Viertel des Betriebes (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) übertragen (aliquoter Freibetrag).

Befreit ist ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück, das aufgrund eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens übertragen wird. Die Zusammenlegung oder Flurbereinigung muss den Zielsetzungen des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes entsprechen. Über das Vorliegen der Voraussetzung entscheidet die zuständige Agrarbehörde mit Bescheid. Das Finanzamt Österreich ist an die rechtskräftige Entscheidung der Agrarbehörde gebunden.